Pourquoi investir en loi Denormandie à Valenciennes ?
Découvrez pourquoi la ville de Valenciennes est un choix judicieux pour investir dans l’immobilier ancien tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt avantageuse.
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Une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 €
La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière visant à encourager l’investissement dans l’immobilier ancien en échange d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €. Après avoir rénové votre logement, vous devez le mettre en location. C’est la durée de mise en location qui détermine le pourcentage de réduction d’impôt :
- 12 % pour une durée de 6 ans ;
- 18 % pour une durée de 9 ans ;
- 21 % pour une durée de 12 ans.
Cela nécessite de calculer le coût de revient net de votre logement, soit le coût d’acquisition et ses frais, ainsi que les travaux engagés pour le rénover.
Investir dans l’immobilier ancien à Valenciennes
Investir dans l’immobilier à Valenciennes, c’est bénéficier de plusieurs avantages : compléter vos revenus, optimiser votre patrimoine, préparer votre retraite ou votre succession, et valoriser le patrimoine régional en participant à la revitalisation des villes moyennes. Miser sur un logement ancien, c’est aussi s’assurer un prix d’achat diminué de 10 % à 20 % en moyenne… Une opportunité intéressante, qui vous donne accès à des dispositifs de défiscalisation axés sur l’ancien comme la loi Denormandie.
Située à 40 minutes de Lille et 1h15 de Bruxelles, la capitale du Hainaut est une métropole de plus en plus attractive, lieu de choix pour de l’investissement locatif. Près de la frontière belge le long de l’Escaut, elle attire à la fois les étudiants et les actifs grâce à la présence de campus universitaires et de pôles industriels dynamiques tournés vers l’automobile et les transports. Cinquième ville moyenne la plus dynamique, la sous-préfecture du Nord rayonne également par son patrimoine historique comme la vieille ville ou la basilique Notre-Dame-du-Saint-Cordon et son patrimoine industriel ancien dont les logements ouvriers de type corons sont le vestige.
Avec des prix bien plus abordables qu’à Lille et notamment pour l’immobilier ancien bénéficiant d’une décote à l’achat sans décote à la location et une offre importante de logements à réhabiliter, Valenciennes regorge d’opportunités d’investissement dans l’ancien grâce au dispositif Denormandie.
Développer son patrimoine ou préparer sa retraite
L’immobilier ancien est un investissement sûr et rentable pour de nombreux Français. Il vous permet de vous constituer un patrimoine et de préparer votre avenir. En effet, en plus de vous permettre de toucher un revenu supplémentaire une fois votre emprunt remboursé, vous pouvez aussi profiter d’un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt grâce à la loi Denormandie, dans l’immobilier ancien. Ceux-ci sont d’ailleurs souvent situés dans des quartiers prisés (comme les centre-villes), garantissant une forte demande.
Que vous souhaitiez augmenter et valoriser votre patrimoine ou préparer votre retraite et votre succession, l’immobilier ancien est une option intéressante. Vous pouvez épargner les revenus issus des loyers ou les cumuler avec votre retraite, réaliser une plus-value en revendant votre bien, ou encore le transmettre à vos héritiers sous forme de donations. Un investissement gagnant sur tous les plans.
Quelles sont les conditions à réunir pour investir en Denormandie à Valenciennes ?
Pour pouvoir investir en Denormandie à Valenciennes, vous devez respecter certaines conditions. Elles concernent le logement que vous choisissez, les travaux que vous réalisez, et certains plafonds à ne pas dépasser.
Les conditions de l’investissement en loi Denormandie
Investir à Valenciennes grâce au dispositif Denormandie requiert de prendre en compte plusieurs critères. Ainsi, vous devez acheter un bien ancien ou un local commercial pour le transformer en un logement. Des travaux de rénovation ou de réhabilitation doivent être prévus, notamment en termes de rénovation énergétique afin d’en améliorer la performance (DPE). Ils doivent représenter au moins un quart du coût de votre investissement, sans dépasser les 300 000 €.
Votre investissement doit avoir été réalisé entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 dans un quartier de Valenciennes nécessitant d’être redynamisé, comme le centre-ville dans le cadre du programme « action cœur de ville » ou d’une opération de revitalisation de territoire (ORT).
Les plafonds de ressources
La loi Denormandie a pour but de redynamiser les villes moyennes tout en facilitant l’accès au logement des ménages modestes. Les logements Denormandie sont ainsi attribués en fonction des revenus des locataires et de la zone où se situe le logement. Par exemple, Valenciennes est en zone B1, et doit respecter les plafonds de ressources suivants :
| COMPOSITION DU FOYER | ZONE B1 |
|---|---|
| Personne seule | 35 435 € |
| Couple | 47 321 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 56 905 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 68 699 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 80 816 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 91 078 € |
| Personne à charge supplémentaire au-delà de 5 | + 10 161 € |
Par exemple, si vous louez votre logement à Valenciennes en 2025 à un couple sans enfant, leurs revenus annuels ne doivent pas excéder 47 321 € lorsque vous signez le bail.
Le plafond de loyer
Afin de garantir l’équilibre entre la redynamisation des villes moyennes et le prix des loyers, des plafonds de loyer ont été mis en place, révisés chaque année.
| ZONE | PLAFOND DE LOYER |
|---|---|
| B1 | 11,31 € |
Par exemple, si vous possédez un appartement de 65 m², le calcul du loyer est le suivant : 65 x 11.31 x 0.99 = 727,80 €. Vous pourrez donc louer votre appartement Denormandie pour un loyer de 727,80 € maximum.
Où investir à Valenciennes avec le dispositif Denormandie ?
Surnommée l’Athènes du Nord, Valenciennes attire de plus en plus, que ce soit une population d’actifs ou d’étudiants. À 40 minutes de Lille, les prix y sont quasiment deux fois moins élevés, avec une moyenne de 1 949 € du m² contre 3 436 € à Lille. Cadre de vie agréable, bassin d’emploi dynamique, universités… L’ancienne ville industrielle et minière voit sa demande locative augmenter chaque année : un emplacement de choix pour l’investissement locatif. Les projets de redynamisation urbaine de la mairie de Valenciennes comme la rénovation du centre-ville ou le développement de l’île Folien en renforcent d’ailleurs l’intérêt et l’attractivité.
Le centre-ville
Véritable poumon économique, culturel et historique de la ville, le « cœur de Valenciennes » est connu pour ses rues pavées et son patrimoine riche comme la place d’Armes, l’hôtel de ville ou encore la basilique Notre-Dame du Saint-Cordon. Son charme ancien et son cachet ne sont pas ses seuls atouts puisque le centre dispose aussi de tous les services et commodités, en faisant un quartier dynamique et très prisé par les étudiants et les jeunes actifs.
Le Faubourg de Lille
Au sud-est du centre-ville, le Faubourg de Lille attire notamment les familles pour son côté résidentiel et paisible, composé de nombreux bâtiments traditionnels. C’est un quartier calme, bien desservi par les transports en commun et qui offre à ses résidents de nombreuses structures notamment scolaires et des espaces verts pour les activités de plein air.
Le Faubourg de Paris
Situé au sud du centre-ville, on retrouve au Faubourg de Paris une offre importante de maisons typiques du Nord. Entre la proximité du centre, la présence des lignes T1 et T2 du tramway et sur l’axe reliant la ville au campus de l’université Polytechnique, c’est un quartier où la demande locative est très importante pour son côté à la fois pratique et accessible et ses espaces plus calmes comme le jardin de la Rhônelle.
Quels sont les acteurs de l’immobilier à Valenciennes pour bien investir en Denormandie ?
Plusieurs organismes publics sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d’investissement en Denormandie à Valenciennes.
- Pour identifier l’offre de biens et trouver des investisseurs ou des professionnels de rénovation : l’Établissement Public Foncier des Hauts de France ;
- Les caisses régionales bancaires de l’agglomération de Valenciennes comme la caisse régionale du crédit mutuel Nord Europe ou le Crédit Agricole Nord de France apportent leur aide financière et peuvent faire le relais auprès de l’investisseur.
- Pour toute question fiscale et patrimoniale, l’ADIL (Agence d’information sur le logement) Interdépartementale du Nord et du Pas-de-Calais a une antenne à Valenciennes ;
- La DDTM (Direction départementale des territoires et de la mer) du Valenciennois vous accompagne sur les questions techniques sur les procédures et a également une antenne à Valenciennes, de même que la DREAL Hauts-de-France sur le site de Valenciennes ;
- Pour vous accompagner dans votre rénovation, il existe 18 entreprises agréées RGE à Valenciennes.
Madame Durand souhaite investir en loi Denormandie à Valenciennes. Elle achète une maison de 150 m² au Faubourg de Lille. Avec un prix d’achat à 1 767 € du m², elle achète sa maison pour 265 050 €, et y ajoute 45 000 € de travaux de rénovation énergétique en vue de le louer sous dispositif Denormandie. Son bien lui revient donc à 310 050 €.
Valenciennes étant en zone B1, elle pourra louer sa maison pour un loyer maximal de 1 408,10 € en respectant le plafond de ressources des locataires. En la louant 6 ans, elle pourra bénéficier de 37 206 € de réduction d’impôt, de 55 809 € si elle loue pour 9 ans, et 65 110 € si elle loue pour 12 ans.