Pourquoi investir en loi Denormandie à Dunkerque ?
Découvrez en quoi Dunkerque est une ville stratégique pour acheter dans l’immobilier ancien et bénéficier des avantages fiscaux qu’offre la loi Denormandie.
- Retrouvez toutes les villes éligibles à la loi Denormandie
Une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 €
Le principe de la défiscalisation grâce à la loi Denormandie est simple : en rénovant un logement ancien destiné à être loué, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €. Cette économie est basée sur la durée de location de votre bien :
- En louant 6 ans, la réduction s’élève à 12 % ;
- En louant 9 ans, elle atteint 18 % ;
- En louant 12 ans, vous économisez 21 %.
Pour pouvoir déterminer votre réduction d’impôt, vous devez connaître le coût de revient net de votre logement, c’est-à-dire le prix d’achat ainsi que tous les frais associés et les dépenses liées aux travaux de rénovation.
Investir dans l’immobilier ancien à Dunkerque
L’achat d’un bien immobilier ancien à Dunkerque offre de nombreux avantages : une augmentation des revenus, une valorisation de votre patrimoine, une préparation pour la retraite ou la transmission de biens, et une contribution à l’embellissement de la ville grâce à des projets de rénovation urbaine. Choisir une propriété ancienne représente également une économie de 10 % à 20 % sur le prix d’achat. C’est une opportunité à ne pas manquer, surtout qu’elle permet de bénéficier d’avantages fiscaux pour l’immobilier ancien, en particulier grâce au dispositif Denormandie.
Au large d’une des routes maritimes les plus fréquentées, Dunkerque est le troisième port français le plus important, ce qui représente aujourd’hui un bassin d’emploi majeur de l’économie locale. Située à proximité des grandes capitales européennes comme Londres, Amsterdam ou encore Bruxelles, Dunkerque bénéficie d’une localisation stratégique. Connue pour son carnaval et son patrimoine historique, c’est une ville où il fait bon vivre, dont les prix immobiliers sont abordables. En témoigne la demande locative en constante augmentation, que ce soit des étudiants attirés par la proximité de l’Université ou de jeunes actifs qui travaillent sur place. On y retrouve une offre importante de biens anciens : une opportunité d’investir en loi Denormandie et de rentabiliser votre investissement dans l’une des principales villes du Nord.
Développer son patrimoine ou préparer sa retraite
Pour de nombreux Français, l’investissement immobilier est un choix privilégié qui garantit une stabilité sur le long terme. L’investissement locatif est notamment une source de revenus supplémentaires une fois le crédit immobilier remboursé. Grâce à des dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Denormandie, dédiée à l’immobilier ancien, il est possible de réduire ses impôts, assurant ainsi une fiscalité avantageuse et des revenus locatifs pérennes. La forte demande locative pour des biens situés dans des zones demandées, notamment les cœurs de ville, représente une occasion à ne pas laisser passer.
Se tourner vers l’immobilier ancien est donc une valeur sûre pour enrichir et mettre en valeur son patrimoine, se préparer pour les années de retraite ou planifier une transmission de biens. Que l’objectif soit de bâtir un capital pour la retraite, de bénéficier d’une valorisation à la revente, ou de léguer le bien à travers une donation, c’est un investissement qui promet des avantages significatifs.
Quelles sont les conditions à réunir pour investir en Denormandie à Dunkerque ?
Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Denormandie à Dunkerque, il est nécessaire de remplir certains critères, notamment en matière de travaux de rénovation.
Les conditions de l’investissement en loi Denormandie
Une des principales conditions pour être éligible à la défiscalisation Denormandie concerne le logement : vous avez le choix entre un bien ancien ou un local commercial que vous transformerez en logement. Dans les deux cas, des travaux de réhabilitation ou rénovation sont requis.
Vous devez avoir acheté votre logement entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027. Selon les directives du programme « action cœur de ville », le bien immobilier doit se trouver soit dans le centre historique de Dunkerque, soit dans un secteur nécessitant des travaux de rénovation. Ces derniers doivent viser en particulier l’amélioration de l’efficacité énergétique du logement, et constituer au moins 25 % du coût total de l’acquisition, sans dépasser le plafond de 300 000 €. Le minimum ? Deux améliorations énergétiques distinctes.
Les plafonds de ressources
Un des objectifs de la loi Denormandie est de revitaliser les cœurs de villes moyennes tout en facilitant l’accès à des logements abordables pour les foyers modestes. Ainsi, les conditions de ressources des futurs locataires sont considérées lors de l’attribution des logements Denormandie, ce qui contribue à garantir un logement de qualité accessible aux foyers à budget restreint. Dunkerque fait partie des zones éligibles à un investissement Denormandie : elle se situe en zone B1.
| COMPOSITION DU FOYER | ZONE B1 |
|---|---|
| Personne seule | 35 435 € |
| Couple | 47 321 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 56 905 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 68 699 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 80 816 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 91 078 € |
| Personne à charge supplémentaire au-delà de 5 | + 10 161 € |
Si vous louez votre bien à Dunkerque à un couple avec trois enfants en 2025, leurs revenus ne devront pas dépasser les 80 816 € au moment de signer le bail.
Le plafond de loyer
La législation Denormandie, en plus de considérer les plafonds de revenus pour les locataires, impose aussi des limites sur les loyers pour assurer des tarifs de location justes et accessibles. Ces plafonds sont ajustés annuellement pour rester en adéquation avec l’évolution du marché.
| ZONE | PLAFOND DE LOYER |
|---|---|
| B1 | 11,31 € |
Par exemple, si vous possédez un appartement ancien de 70m² à Dunkerque, voici comment calculer le loyer selon les plafonds Denormandie : 70 x 11.31 x 0.97 = 767,95 €. Vous pourrez donc louer votre appartement à un loyer maximal de 767,95 €.
Où investir à Dunkerque avec le dispositif Denormandie ?
Cinquième ville des Hauts de France, troisième port de France en trafic et premier bassin d’emploi de la ville, Dunkerque est portée par son dynamisme économique, notamment dans les secteurs de l’agroalimentaire et de la métallurgie. Ville d’histoire, elle donne lieu tous les ans à son célèbre Carnaval de janvier à mars. Avec un marché immobilier en plein essor, Dunkerque est une ville attractive qui compte près de 54 % de locataires. Avec un prix moyen du m² s’élevant à 1 983 € en moyenne, l’investissement immobilier en Denormandie à Dunkerque est prometteur.
Le centre-ville
Le centre-ville de Dunkerque est très certainement le secteur le plus animé, regroupant une grande partie des commerces. On y retrouve des bâtiments historiques typiques, et l’emblème de la ville : la statue de Jean Bart, grande figure locale que l’on retrouve lors du célèbre Carnaval.
Malo-les-Bains
Quartier huppé de l’est de Dunkerque, Malo-les-Bains est une station balnéaire connue de la Côte d’Opale. Entre ses villas Belle Epoque, la vue sur la mer, et sa richesse architecturale, c’est un quartier particulièrement prisé de ceux qui cherchent un environnement de vie paisible en front de mer.
Téteghem
Situé au sud-est de la ville, c’est un quartier idéal pour les familles en quête de calme et de tranquillité. On y retrouve principalement des maisons avec jardin, et un environnement de vie particulièrement agréable.
Quels sont les acteurs de l’immobilier à Dunkerque pour bien investir en Denormandie ?
Il existe plusieurs organismes publics pouvant vous accompagner dans votre investissement en Denormandie à Dunkerque.
- Pour identifier l’offre de biens et trouver des investisseurs ou des professionnels de rénovation : l’Établissement Public Foncier des Hauts-de-France ;
- Les caisses régionales bancaires de Dunkerque comme le Crédit agricole Nord de France ou la Caisse d’Epargne Hauts de France apportent leur aide financière et peuvent faire le relais auprès de l’investisseur.
- Pour toute question fiscale et patrimoniale, l’ADIL (Agence d’information sur le logement) du Nord et du Pas-de-Calais a une permanence à Dunkerque ;
- La DDTM (Direction départementale des territoires et de la mer) du Nord vous accompagne sur les questions techniques sur les procédures et a également une antenne à Dunkerque, de même que la DREAL Hauts de France a un siège à Dunkerque ;
- Pour vous accompagner dans votre rénovation, il existe 38 entreprises agréées RGE à Dunkerque.
Monsieur et Madame Duval souhaitent acheter un bien ancien à Dunkerque et bénéficier du dispositif Denormandie. Ils achètent une maison de 100 m² dans le quartier de Malo-les-Bains. Avec un prix d’achat de 2 155 € du m², ils achètent leur maison pour 215 500 €. Ils font rénover leur bien pour 30 000 €, ce qui porte le coût final à 245 500 €.
Dunkerque étant située en zone B1, en respectant le plafond des loyers ils pourront louer leur maison pour un loyer maximum de 1 006,59 €. Selon les modalités de la loi Denormandie, ils pourront bénéficier d’une réduction d’impôt de 29 469 € s’ils louent leur maison pendant 6 ans, de 44 190 € s’ils la louent pour 9 ans et de 51 555 € s’ils la louent pendant 12 ans.