Quelles sont les conditions d’éligibilité pour bénéficier de la loi Denormandie ?

L'aide fiscale proposée par la Loi Denormandie, votée dans la loi de finances 2019, s'adresse aux contribuables qui souhaitent acheter un bien pour le mettre en location sur une durée de 6, 9 ou 12 ans dans les centres de villes moyennes.

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Attention cependant, pour pouvoir bénéficier du dispositif et de l’avantage fiscal qui en découle, il faut que le projet, dans sa globalité respecte certaines conditions, que ce soit en terme de logement, quant à la situation du locataire ou la situation de l’investisseur.

Conditions pour l’investisseur

Globalement, l’aide s’adresse plus précisément aux particuliers qui souhaitent devenir propriétaire-bailleur en achetant un bien à rénover dans un des centres des nombreuses villes éligibles à ce nouveau dispositif, et qui souhaitent aussi mettre le logement en location de longue durée, non meublé, pour un engagement de 6, 9 ou 12 ans.
Attention, pour pouvoir bénéficier de tous les avantages fiscaux liés au dispositif Denormandie, le propriétaire doit impérativement être majeur et contribuable français au moment de l’investissement.

Concernant l’âge maximum, il n’existe pas de limite légale, toutefois obtenir un prêt immobilier passé un certain âge est plus complexe, les banques étant souvent plus frileuses à donner leur accord passé 65 ans par exemple.

Autre condition à respecter, financière cette fois : il est impératif que l’investisseur soit solvable. En effet, les banques, pour accepter une demande de crédit immobilier étudient votre situation financière dans sa globalité et la condition sine qua none à l’obtention d’un prêt est que le taux d’endettement du ménage ne doit pas être supérieur à 33 %. D’où l’intérêt d’avoir une situation professionnelle et financière assez stable.

Dernier impératif de la Loi Denormandie, à l’instar de la Loi Pinel, le propriétaire-bailleur s’engage à louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans afin de pouvoir prétendre à la réduction d’impôts qui s’y rapporte à savoir 12 %, 18 % ou 21 %.

Conditions pour le locataire

Au même titre que le propriétaire-bailleur, le locataire doit, lui-aussi, respecter certaines conditions particulières pour pouvoir accéder à la location d’un logement en Denormandie ancien. Il est important de savoir que peu importe la nationalité du potentiel locataire, qu’il soit français ou étranger, il doit pouvoir répondre à deux principales conditions imposées par cette loi, à savoir :

  • ne pas être sous le même foyer fiscal que le propriétaire du logement loué
  • ne pas dépasser le plafond de ressources fixé par la loi
Composition du foyerZone du logement
Zone A bisReste de la Zone AZone B1Zone B2 et C
Personne seule38 236 €38 236 €31 165 €28 049 €
Couple57 146€57 146 €41 618 €37 456 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge74 912 €68 693 €50 049 €45 044 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge89 439 €82 282 €60 420 €54 379 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge106 415 €97 407 €71 078 €63 970 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge119 745 €109 613 €80 103€72 093 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième+13 341 €+12 213 €+8 936 €+8 041 €

Conditions pour le logement

S’il existe des conditions inhérentes au propriétaire et au locataire, le logement, lui non plus, n’est pas en reste. En effet, pour être éligible, l’investisseur doit impérativement acheter un bien ancien avec des travaux à réaliser. L’ampleur de ces travaux est elle-aussi mesurée, dans le sens où il faut que le coût des travaux représente 25 % du coût total du projet. Exemple : si vous investissez dans un bien à hauteur de 150 000 €, vous devrez impérativement réaliser à minima 50 000 € de travaux. Les travaux qui sont pris en compte dans le dispositif sont :

  • l’amélioration d’au moins 30 % de la performance énergétique du bien
  • la réalisation d’au moins deux types de travaux parmi : l’isolation des fenêtres, l’isolation des murs (par l’intérieur ou l’extérieur), l’isolation des combles, le changement de chaudière et le changement de production d’eau chaude.

Attention, il existe également un plafond des dépenses. Pour la totalité de l’opération, le budget maximal sur lequel portera la réduction Denormandie est de 300 000 € maximum. Si votre projet dépasse donc ce montant, la réduction fiscale accordée sera effective uniquement à hauteur de 300 000 €.
Tout comme les ressources, les loyers doivent également respecter (selon la zone) un plafond à ne pas dépasser, dans le seul but de relancer le marché locatif et de proposer des logements bénéficiant de loyers abordables.

Plafond de loyers

Zone A bisReste de la Zone AZone B1Zone B2 et C
17,17 €12,75 €10,28 €8,93 €