La loi
Denormandie :

le nouveau dispositif fiscal pour la rénovation

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Jusqu'à 63 000 € de réduction d'impôts

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

Depuis le 1er janvier 2019, le nouveau dispositif fiscal Denormandie est entré en vigueur. Il complète le dispositif pinel dans l’ancien et vise à encourager les propriétaires bailleurs à rénover des logements anciens, et en mauvais état, dans les zones détendues du territoire français. En effet, à ce jour, la France compte près de 3 millions de logements vacants, en trop mauvais état pour être remis sur le marché. 15 % d’entre eux seraient menacés de vétusté, voire dangereux.

Afin d’encourager les propriétaires de ces biens à les rénover, le ministre du Logement et de la Ville, Julien Denormandie, a ainsi proposé un dispositif fiscal différent la loi Pinel dans l’ancien. Ce programme s’appliquera aux 222 villes moyennes bénéficiant du soutien de l’État dans le cadre du plan « Action Cœur de ville », mais également à toutes les communes qui ont mis en place des opérations de revitalisation de leur territoire. « Il faut proposer à nos concitoyens de pouvoir revenir habiter dans les centres pour répondre aux questions d’environnement, d’emploi et de mobilité ». C’est aussi cela que met en avant la colère exprimée par les gilets jaunes.

Cette nouvelle aide veut aussi « réparer » les effets puissants de politiques publiques menées depuis des années : des aides dirigées surtout vers la construction neuve, qui ont favorisé l’émergence de nouveaux quartiers et lotissements à l’extérieur des villes moyennes, et progressivement, vidé leurs centres, d’après Julien Denormandie.
Concrètement, un investisseur, ayant acheté un bien existant afin de le mettre en location, pourra bénéficier de ce nouveau dispositif s’il réalise des travaux de rénovation représentant 25 % du montant total de l’opération.

Les avantages du dispositif Denormandie

  • RÉDUCTION D’IMPÔTS
    DE 12 À 21%


    Bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller de 12 à 21% du coût de l’investissement, tout en participant à la rénovation des centres-villes vétustes.

  • INVESTIR SANS
    APPORT


    Devenir propriétaire sans apport, grâce au cumul d’un prêt immobilier, des loyers perçus et de la réduction d’impôts.

  • CONSTITUER
    SON PATRIMOINE


    Se constituer un patrimoine sûr, présentant peu de risques en investissant dans la pierre.

  • DISPOSER DE
    SON BIEN


    Un placement permettant, à terme, de disposer de son bien comme on l’entend.

  • CAPACITÉ À ÉPARGNER


    Toucher un revenu complémentaire qui permettra de constituer l’effort d’épargne dans le cas où un emprunt immobilier doit être souscrit, et par la suite qui viendra compléter vos revenus mensuels.

  • PRÉPARER SA RETRAITE


    Préparer sa retraite en faisant l’acquisition d’un bien dont il sera possible, après la période d’engagement, de continuer à le louer, le revendre, ou bien choisir de l’habiter.

  • PROTÉGER SES PROCHES


    Protéger ses proches en leur constituant à eux aussi un patrimoine.

  • L’ASSURANCE REMBOURSE SI DÉCÈS


    En cas de décès, l’assurance remboursera la totalité du prêt, laissant aux héritiers une rente mensuelle ou un capital à réinvestir.

Les conditions d’application du dispositif Denormandie

Ce nouveau dispositif vient compléter les mesures visant à encourager les nouvelles constructions, prévues par la loi ELAN, en augmentant le nombre de logements par la rénovation et la remise sur le marché de biens vacants.

Le principe est simple : l’investisseur, après avoir acquis un bien existant en mauvais état, entame la réalisation de travaux de rénovation dont le coût doit représenter au minimum 25 % du prix total de l’acquisition. La liste des travaux pris en compte dans le cadre de la rénovation sera très prochainement publiée par le Gouvernement. Une fois les travaux terminés, le propriétaire s’engagera alors à louer son bien sur une durée de 6 ou 9 ans, en ayant la possibilité de prolonger le dispositif jusqu’à 12 ans.

L’avantage fiscal accordé au propriétaire-bailleur sera dès lors calculé sur le montant de l’investissement, dans une limite de 300 000 € et de deux opérations par an, pouvant donc atteindre 63 000 € de réduction d’impôts.

Le dispositif entrant dans le champ du plafonnement des niches fiscales, soit 10 000 € à ce jour, la réduction d’impôts sera calculée dans la limite de 5 500 € par m².

Le dispositif Denormandie ayant été imaginé pour faire revivre certaines communes délaissées, il impose au propriétaire-bailleur de respecter un zonage défini pour réaliser son investissement locatif. Les acquisitions peuvent ainsi se faire dans les 222 communes bénéficiant du soutien de l’État dans le cadre du plan « Action Cœur de ville », ainsi que dans toutes celles mettant en place des opérations de revitalisation du territoire prévues dans le cadre de la loi ELAN. Un décret verra prochainement le jour pour lister toutes ces communes éligibles sur le territoire français.

Comme d’autres dispositifs de défiscalisation, le dispositif Denormandie imposera également au propriétaire-bailleur de respecter des plafonds de loyers et de ressources pour sélectionner ses locataires, qui ne devront bien évidemment pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.

Les plafonds d’investissement en loi Denormandie

A l’image du dispositif Pinel dans l’ancien, il faut respecter trois plafonds pour être éligible à une réduction d’impôts grâce au dispositif Denormandie :

  • un plafond pour les dépenses (dont le montant s’élève à 300 000 €),
  • un plafond pour les ressources des foyers,
  • un pour les zones des loyers.

Plafonds de ressources pour le dispositif Denormandie.

Composition du foyerZone du logement
Zone A bisReste de la Zone AZone B1Zone B2 et C
Personne seule38 236 €38 236 €31 165 €28 049 €
Couple57 146€57 146 €41 618 €37 456 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge74 912 €68 693 €50 049 €45 044 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge89 439 €82 282 €60 420 €54 379 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge106 415 €97 407 €71 078 €63 970 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge119 745 €109 613 €80 103€72 093 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième+13 341 €+12 213 €+8 936 €+8 041 €

Plafonds de loyer pour le dispositif Denormandie (les prix au m2)

  • Zone A bis : 17,17 €
  • Reste de la Zone A : 12,75 €
  • Zone B1 : 10,28 €
  • Zone B2 et C : 8,93 €

Les villes éligibles au dispositif Denormandie

La loi Denormandie n’est pas applicable dans toutes les villes de France. 222 villes sont éligibles au dispositif et sont enregistrées au programme « Action Cœur de Ville » dont l’objectif est de redynamiser les villes moyennes. Rendez-vous sur cette page pour découvrir les 222 villes éligibles au dispositif Denormandie en détail.