La loi Denormandie : le nouveau dispositif fiscal
pour la rénovation

Depuis le 1er janvier 2019, une nouvelle aide fiscale est entrée en vigueur. Elle vise à encourager les propriétaires bailleurs à rénover des logements anciens et en mauvais état dans les zones détendues.

Une incitation à rénover

Julien Denormandie
Source : Cohésion des Territoires

En France, il y aurait près de 3 millions de logements vacants. Des logements en trop mauvais état pour être remis sur le marché. 15 % d’entre eux seraient menacés de vétusté, voir dangereux. Afin d’encourager les propriétaires de ces biens à les rénover, le ministre du Logement et de la Ville, Julien Denormandie, a proposé un nouveau dispositif fiscal. Ce dernier s’appliquera aux 222 villes moyennes bénéficiant du soutien de l’État dans le cadre du plan « Action Cœur de ville », mais également toutes les communes qui ont mis en place des opérations de revitalisation de leur territoire prévues par la loi ELAN.

« Il faut proposer à nos concitoyens de pouvoir revenir habiter dans les centres pour répondre aussi aux questions d’environnement, d’emploi et de mobilité. C’est aussi cela que met en avant la colère exprimée par les Gilets jaunes. » Julien Denormandie

Concrètement, un investisseur, ayant acheté un bien existant afin de le mettre en location, pourra bénéficier de ce nouveau dispositif s’il réalise un montant de travaux de rénovation représentant 25 % du total de l’opération.

L’avantage fiscal accordé à l’investisseur sera identique à celui de la loi Pinel dans le neuf. La réduction d’impôt sera calculée sur le montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 € et de 2 opérations par an, et  sera accordée sur une durée de 6 ans ou 9 ans puis 12 ans au choix de l’investisseur.

Le « Denormandie dans l’ancien » VS le « Cosse dans l’ancien »

Rénovation logement ancienCe nouveau dispositif vient compléter les mesures visant à encourager les nouvelles constructions, prévues par la loi ELAN, en augmentant le nombre de logements par la rénovation et la remise sur le marché de biens vacants.
L’idée est qu’il vienne remplacer le dispositif « Louer abordable », également appelé « Loi Cosse ». Ce dernier proposait aux propriétaires, qui s’engageaient à rénover et louer leur bien peu cher, un avantage fiscal non négligeable afin de lutter contre les logements vacants. Cependant, ce dispositif n’a jamais rencontré le succès attendu. Il est jugé trop compliqué.

Avec le nouveau dispositif « Denormandie dans l’ancien », le ministre du Logement et de la Ville, Julien Denormandie, souhaitait proposer un dispositif plus simple pour les contribuables en l’axant vers les centres des villes moyennes, où les promoteurs ne vont pas.

« Cette nouvelle aide veut aussi « réparer » les effets puissants de politiques publiques menées depuis des années : des aides dirigées surtout vers la construction neuve qui ont favorisé l’émergence de nouveaux quartiers et lotissements à l’extérieur des villes moyennes et progressivement vidé leurs centres. » Julien Denormandie

Les conditions à respecter

Tout comme le dispositif Pinel, le dispositif Denormandie imposera au propriétaire bailleur de respecter des plafonds de loyers. (Pour l’heure, ces plafonds sont les mêmes que ceux du dispositif Pinel.)

Zones A bis A B1 B2
Prix au m² 16,96€ 12,59€ 10,15€ 8,82€

De la même manière, les locataires ne devront pas dépasser un certain montant de ressources.

COMPOSITION DU FOYER
DU LOCATAIRE
ZONE A BIS (en €) Reste de la zone A (en €) Zone B1 (en €) Zone B2 (en €)
Personne seule 37 508 37 508 30 572 27 515
Couple 56 058 56 058 40 826 36 74 3
Personne seule ou couple ayant
une personne à charge
73 486 67 386 49 097 44 187
Personne seule ou couple ayant
deux personnes à charge
87 737 80 716 59 270 53 344
Personne seule ou couple ayant
trois personnes à charge
104 390 95 553 69 725 62 753
Personne seule ou couple ayant
quatre personnes à charge
117 466 107 527 78 579 70 721
Majoration par personne à charge
supplémentaire à partir de la cinquième
+ 13 087 + 11 981 + 8 766 + 7 888

La loi Denormandie rentrera dans le champ du plafonnement des niches fiscales, soit 10 000 € à ce jour, et la réduction d’impôt sera calculée dans la limite de 5 500 € / m².

D’un point de vue financier, le loyer devra servir à rembourser une partie du prêt bancaire et la réduction d’impôt viendra booster le rendement de l’opération.
Attention, la différence pratiquée entre le loyer du marché et le loyer plafond Denormandie ne doit pas être trop importante par rapport à l’avantage fiscal obtenu.

Mise en oeuvre du dispositif Denormandie

Deux décrets doivent paraître prochainement :

  • Les villes éligibles au dispositif
  • La liste des travaux pris en compte dans le cadre de la rénovation