Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
Entrée en vigueur le 1er janvier 2019, la loi Denormandie est venue compléter la loi Pinel dans l’ancien. Son objectif : encourager les propriétaires à rénover d’anciens logements en très mauvais état dans les villes moyennes. Les investissements concernés sont ceux effectués du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2027. Initialement, la fin du dispositif était prévue pour le 31 décembre 2023, mais la loi de finances pour 2024 a prorogé le dispositif Denormandie.
Faciliter l’investissement locatif ancien
Jusqu’à maintenant, l’investissement locatif était principalement réservé aux logements neufs. Grâce à la loi Denormandie, du nom du ministre du Logement et de la Ville Julien Denormandie, il s’adresse, depuis le 1er janvier 2019, aux logements anciens.
Ce dispositif s’inscrit dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre, en incitant les propriétaires à réhabiliter des biens anciens et vacants, afin de répondre aux besoins de logement.
En effet, on dénombre en France plus de 3 millions de logements inoccupés, en partie à cause de leur état de délabrement.
La création du dispositif Denormandie vise donc à encourager des personnes à investir dans ces logements, en vue de les rénover pour les mettre en location au moins pendant 6 ans et bénéficier ainsi, d’un avantage fiscal.
La réduction d’impôt
Le dispositif Denormandie offre donc une réduction d’impôt aux investisseurs acquérant un bien à rénover et s’engageant à le louer.
Cette réduction d’impôt se calcule sur la base du prix de revient net du logement. Pour être plus précis, ce prix comprend la totalité du montant investi, à savoir le coût du bien ainsi que celui des travaux de rénovation.
L’avantage fiscal va alors dépendre de la durée d’engagement de location :
- Pour une période de location de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12 % du prix du bien
- Pour une période de location de 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18 % du prix du bien
- Pour une période de location de 12 ans, la réduction d’impôt sera de 21 % du prix du bien
Exemple :
Romain achète un appartement 200 000 €, auquel il rajoute 50 000 € pour les travaux de rénovation. En s’engageant à le louer pendant 12 ans, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 52 500 €, soit 4 375 € par an.
Vidéo
Loi Denormandie :
quels changements en 2024 ?
Découvrez en 1 minute seulement les améliorations du dispositif Denormandie depuis le 1er janvier 2024.
Les avantages du dispositif Denormandie
RÉDUCTION D’IMPÔTS
DE 12 À 21%Bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller de 12 à 21% du coût de l’investissement, tout en participant à la rénovation des centres-villes vétustes.
INVESTIR SANS
APPORTDevenir propriétaire sans apport, grâce au cumul d’un prêt immobilier, des loyers perçus et de la réduction d’impôts
CONSTITUER
SON PATRIMOINESe constituer un patrimoine sûr, présentant peu de risques en investissant dans la pierre.
DISPOSER DE
SON BIENUn placement permettant, à terme, de disposer de son bien comme on l’entend.
CAPACITÉ À ÉPARGNER
Toucher un revenu complémentaire qui permettra de constituer l’effort d’épargne dans le cas où un emprunt immobilier doit être souscrit, et par la suite qui viendra compléter vos revenus mensuels.
PRÉPARER SA RETRAITE
Préparer sa retraite en faisant l’acquisition d’un bien dont il sera possible, après la période d’engagement, de continuer à le louer, le revendre, ou bien choisir de l’habiter.
PROTÉGER SES PROCHES
Protéger ses proches en leur constituant à eux aussi un patrimoine.
L’ASSURANCE REMBOURSE SI DÉCÈS
En cas de décès, l’assurance remboursera la totalité du prêt, laissant aux héritiers une rente mensuelle ou un capital à réinvestir.
Quels sont les risques d’investir en loi Denormandie ?
Comme pour tout investissement, opter pour la loi Denormandie n’est pas sans risque. Cela requiert de préparer soigneusement son projet immobilier et de se faire accompagner par un professionnel.
- Variabilité du marché immobilier : les prix de l’immobilier sont sujets à des variations, ce qui peut affecter la valeur de l’investissement et le profit potentiel lors de la revente.
- Respect des critères du dispositif Denormandie : il est impératif de respecter les conditions du dispositif pour bénéficier de ses avantages fiscaux. Si celles-ci ne sont pas respectées, comme les plafonds de loyer, les ressources des locataires et la durée de location, l’investisseur risque de perdre son avantage fiscal.
- Exigences en matière de travaux : pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Denormandie, des travaux d’amélioration doivent être effectués. Ceux-ci doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement. À noter que le coût de ces travaux de rénovation impacte directement la rentabilité de l’investissement, il est donc important de le prendre en compte.
Les conditions d’application du dispositif Denormandie
Pour bénéficier de la réduction d’impôt proposée par la loi Denormandie, il y a certaines conditions à respecter.
Qui peut bénéficier du dispositif Denormandie ?
Pour être éligible à l’avantage fiscal mis en place par la loi Denormandie, l’investisseur doit remplir des conditions précises :
- Acheter un bien à rénover entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027
- Effectuer des travaux représentant au moins 25 % du coût de l’opération
- S’engager à louer le bien non meublé, pendant 6, 9 ou 12 ans
- Respecter les plafonds de loyers et de ressources comme pour le dispositif Pinel
Quels sont les travaux éligibles ?
Pour rentrer dans le cadre du dispositif Denormandie, les travaux de rénovation doivent impérativement respecter au moins un de ces critères :
- Améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20 à 30 %.
- Permettre la création d’une nouvelle surface habitable (balcon, garage ou terrasse).
- Concerner au moins 2 types de travaux parmi les suivants :
- Isolation de la toiture,
- Isolation des murs,
- Isolation des fenêtres,
- Changement de chaudière,
- Changement du système de production d’eau chaude.
A lire également : le comparatif dispositif Denormandie et les autres lois de défiscalisation immobilière
Afin de réaliser ces travaux, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel certifié Reconnu Garant pour l’Environnement (RGE).
- A lire également : La loi Denormandie et Maprimerénov’
Dans quelles villes est-il possible d’investir ?
Le dispositif Denormandie a été instauré pour faire revivre certaines petites villes délaissées. Il n’est donc pas possible d’investir n’importe où. Les personnes souhaitant profiter du dispositif Denormandie devront acquérir un bien situé dans :
- Une ville bénéficiant du plan Action Cœur de Ville ou ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire,
- Une commune avec un fort besoin de réhabilitation de l’habitat,
- Une copropriété en grande difficulté financière ou faisant l’objet d’une opération de requalification des copropriétés dégradées.
Au total, plus de 500 villes sont éligibles au dispositif Denormandie et plusieurs d’entre elles sont particulièrement prisées par les investisseurs, comme Quimper, Limoges, Niort, Poitiers, Troyes, ou encore Valenciennes.
Les plafonds Denormandie à respecter
A l’image du dispositif Pinel dans l’ancien, il faut respecter trois plafonds pour être éligible à une réduction d’impôts grâce au dispositif Denormandie :
- un plafond pour l’investissement
- un plafond pour les ressources des foyers
- un plafond pour les zones des loyers
1. Le plafond d’investissement
Les investissements dans le cadre du dispositif Denormandie sont plafonnés à 300 000 € et limités à deux opérations par an. La réduction d’impôt peut donc atteindre la somme de 63 000 €.
À noter que, le dispositif Denormandie entrant dans le champ du plafonnement des niches fiscales, soit 10 000 € à ce jour, la réduction d’impôts sera calculée dans la limite de 5 500 € par m².
2. Plafonds de ressources pour le dispositif Denormandie en 2024.
Composition du foyer | Zone du logement | |||
---|---|---|---|---|
Zone A bis | Reste de la Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C | |
Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 15 168 € | + 13 886 € | + 10 161 € | + 9 142 € |
3. Plafonds de loyer pour le dispositif Denormandie en 2024 (les prix au m²)
- Zone A bis : 18,89 €
- Reste de la Zone A : 14,03 €
- Zone B1 : 11,31 €
- Zone B2 et C : 9,83 €