La loi
Denormandie :
le nouveau dispositif fiscal pour la rénovation

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

Entrée en vigueur le 1er janvier 2019, la loi Denormandie est venue compléter la loi Pinel dans l’ancien. Son objectif : encourager les propriétaires à rénover d’anciens logements en très mauvais état dans les villes moyennes. Les investissements concernés sont ceux effectués du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2027. Initialement, la fin du dispositif était prévue pour le 31 décembre 2023, mais la loi de finances pour 2024 a prorogé le dispositif Denormandie.

Faciliter l’investissement locatif ancien

Jusqu’à maintenant, l’investissement locatif était principalement réservé aux logements neufs. Grâce à la loi Denormandie, du nom du ministre du Logement et de la Ville Julien Denormandie, il s’adresse, depuis le 1er janvier 2019, aux logements anciens.
Ce dispositif s’inscrit dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre, en incitant les propriétaires à réhabiliter des biens anciens et vacants, afin de répondre aux besoins de logement.

En effet, on dénombre en France plus de 3 millions de logements inoccupés, en partie à cause de leur état de délabrement.
La création du dispositif Denormandie vise donc à encourager des personnes à investir dans ces logements, en vue de les rénover pour les mettre en location au moins pendant 6 ans et bénéficier ainsi, d’un avantage fiscal.

La réduction d’impôt

Le dispositif Denormandie offre donc une réduction d’impôt aux investisseurs acquérant un bien à rénover et s’engageant à le louer.

Cette réduction d’impôt se calcule sur la base du prix de revient net du logement. Pour être plus précis, ce prix comprend la totalité du montant investi, à savoir le coût du bien ainsi que celui des travaux de rénovation.

L’avantage fiscal va alors dépendre de la durée d’engagement de location :

• Pour une période de location de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12 % du prix du bien
• Pour une période de location de 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18 % du prix du bien
• Pour une période de location de 12 ans, la réduction d’impôt sera de 21 % du prix du bien

Exemple :

Romain achète un appartement 200 000 €, auquel il rajoute 50 000 € pour les travaux de rénovation. En s’engageant à le louer pendant 12 ans, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 52 500 €, soit 4 375 € par an.

Quels sont les risques d’investir en loi Denormandie ?

Comme pour tout investissement, opter pour la loi Denormandie n’est pas sans risque. Cela requiert de préparer soigneusement son projet immobilier et de se faire accompagner par un professionnel.

• Variabilité du marché immobilier : les prix de l’immobilier sont sujets à des variations, ce qui peut affecter la valeur de l’investissement et le profit potentiel lors de la revente.
• Respect des critères du dispositif Denormandie : il est impératif de respecter les conditions du dispositif pour bénéficier de ses avantages fiscaux. Si celles-ci ne sont pas respectées, comme les plafonds de loyer, les ressources des locataires et la durée de location, l’investisseur risque de perdre son avantage fiscal.
• Exigences en matière de travaux : pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Denormandie, des travaux d’amélioration doivent être effectués. Ceux-ci doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement. À noter que le coût de ces travaux de rénovation impacte directement la rentabilité de l’investissement, il est donc important de le prendre en compte.

Les conditions d’application du dispositif Denormandie

Pour bénéficier de la réduction d’impôt proposée par la loi Denormandie, il y a certaines conditions à respecter.

Qui peut bénéficier du dispositif Denormandie ?

Pour être éligible à l’avantage fiscal mis en place par la loi Denormandie, l’investisseur doit remplir des conditions précises :

• Acheter un bien à rénover entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027
• Effectuer des travaux représentant au moins 25 % du coût de l’opération
• S’engager à louer le bien non meublé, pendant 6, 9 ou 12 ans
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources comme pour le dispositif Pinel

Quels sont les travaux éligibles ?

Pour rentrer dans le cadre du dispositif Denormandie, les travaux de rénovation doivent impérativement respecter au moins un de ces critères :

• Améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20 à 30 %.
• Permettre la création d’une nouvelle surface habitable (balcon, garage ou terrasse).
• Concerner au moins 2 types de travaux parmi les suivants :
  • Isolation de la toiture,
  • Isolation des murs,
  • Isolation des fenêtres,
  • Changement de chaudière,
  • Changement du système de production d’eau chaude.

A lire également : le comparatif dispositif Denormandie et les autres lois de défiscalisation immobilière

Afin de réaliser ces travaux, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel certifié Reconnu Garant pour l’Environnement (RGE).

• A lire également : La loi Denormandie et Maprimerénov’

Dans quelles villes est-il possible d’investir ?

Le dispositif Denormandie a été instauré pour faire revivre certaines petites villes délaissées. Il n’est donc pas possible d’investir n’importe où. Les personnes souhaitant profiter du dispositif Denormandie devront acquérir un bien situé dans :

• Une ville bénéficiant du plan Action Cœur de Ville ou ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire,
• Une commune avec un fort besoin de réhabilitation de l’habitat,
• Une copropriété en grande difficulté financière ou faisant l’objet d’une opération de requalification des copropriétés dégradées.

Au total, plus de 500 villes sont éligibles au dispositif Denormandie et plusieurs d’entre elles sont particulièrement prisées par les investisseurs, comme Quimper, Limoges, Niort, Poitiers, Troyes, ou encore Valenciennes.

Les plafonds Denormandie à respecter

A l’image du dispositif Pinel dans l’ancien, il faut respecter trois plafonds pour être éligible à une réduction d’impôts grâce au dispositif Denormandie :

1. un plafond pour l’investissement
2. un plafond pour les ressources des foyers
3. un plafond pour les zones des loyers

1. Le plafond d’investissement

Les investissements dans le cadre du dispositif Denormandie sont plafonnés à 300 000 € et limités à deux opérations par an. La réduction d’impôt peut donc atteindre la somme de 63 000 €.

À noter que, le dispositif Denormandie entrant dans le champ du plafonnement des niches fiscales, soit 10 000 € à ce jour, la réduction d’impôts sera calculée dans la limite de 5 500 € par m².

2. Plafonds de ressources pour le dispositif Denormandie en 2024.

3. Plafonds de loyer pour le dispositif Denormandie en 2024 (les prix au m²)

• Zone A bis : 18,89 €
• Reste de la Zone A : 14,03 €
• Zone B1 : 11,31 €
• Zone B2 et C : 9,83 €