Investir en loi Denormandie en Essonne : avantages, conditions et villes éligibles

Pourquoi investir en loi Denormandie en Essonne ?

L’Essonne, département de l’Île-de-France, fait partie des secteurs éligibles à la loi Denormandie vers lesquels il est intéressant de se tourner en tant qu’investisseur particulier. Marché immobilier bien inférieur à celui de la capitale, demande locative importante, revalorisation de son patrimoine, le tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt attractive, l’Essonne est l’un des secteurs géographiques à privilégier pour maximiser ses chances de rentabilité.

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Une réduction d’impôt sur le revenu

Les avantages fiscaux attractifs de la loi Denormandie motivent des milliers d’investisseurs particuliers à se lancer dans l’achat d’un bien immobilier ancien éligible au dispositif. En effet, la loi Denormandie permet d’accéder à une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 % du montant total de l’investissement basé sur la totalité de l’achat, travaux y compris, selon la durée de location choisie par le propriétaire :

• 12 % pour un engagement de 6 ans de location ;
• 18 % pour 9 ans de location ;
• 21 % pour 12 ans de location.​

Un patrimoine valorisé

En rénovant un bien ancien, vous augmentez les chances de faire une plus-value au moment de la revente. Non seulement parce que le prix du bien à l’achat sera inférieur au prix du marché mais également parce qu’il s’inscrira dans une dynamique de revitalisation du territoire de sa commune. En effet, la loi Denormandie s’adresse à des biens situés dans des zones nécessitant d’importants travaux de rénovation, s’inscrivant dans un véritable projet urbain communal pour améliorer le cadre de vie local.

Un Potentiel locatif solide

L’Essonne bénéficie d’un tissu économique dynamique, dû à sa proximité avec Paris. En effet, le département situé en Île-de-France est sollicité par les jeunes actifs et leurs familles, à la recherche d’un bien à louer au calme avec de la verdure, tout en bénéficiant de la proximité avec la capitale et son bassin d’emploi. C’est pourquoi les investisseurs immobiliers en loi Denormandie en Essonne, profitent d’une demande locative importante, limitant ainsi le risque de vacance.

Quelles sont les conditions à réunir pour investir en Denormandie en Essonne ?

Pour bénéficier des avantages de la loi Denormandie en Essonne, vous devez respecter les conditions suivantes :

Les caractéristiques du bien immobilier

Le bien doit faire partie du parc logement ancien, dont la construction date de plus de 15 ans. Il doit également avoir besoin d’importants travaux de rénovation pour répondre aux critères d’éligibilité de la loi Denormandie. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total du budget du projet et doivent eux aussi respecter les critères imposés par le dispositif de défiscalisation :

• Permettre au bien de bénéficier d’une amélioration de sa performance énergétique d’au moins 20 % ;
• Choisir au moins 2 des 5 catégories de travaux parmi un remplacement de la chaudière par un équipement performant, une installation d’un système performant de production d’eau chaude sanitaire, une isolation du logement entier ou partiel de la toiture, une isolation thermique des murs extérieurs, une installation ou un remplacement des fenêtres par du double vitrage ;
• Effectuer la création d’une surface habitable supplémentaire, un balcon, une terrasse, ou un garage.

Le bien doit également être situé dans une zone éligible à la loi Denormandie, dont la ville est inscrite au programme « Action cœur de ville » ou signataire d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). C’est le cas de plus de 500 communes à taille humaine, souffrant d’une dégradation de son parc immobilier, dont la volonté est de redynamiser leurs centres-villes.

Les conditions liées à l’investisseur

Le propriétaire s’engage à louer son bien dans l’année après la fin des travaux, à un locataire respectant le plafond des revenus de la loi Denormandie, au loyer également plafonné par l’État et en tant que résidence principale non meublée.

• La durée de location : le bien doit être disponible sur le marché locatif pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans selon l’engagement du propriétaire ;
• Le plafond d’investissement : le montant total de l’investissement avec la loi Denormandie est plafonné à 300 000 € par an, dans la limite de 5 500 € par mètre carré.

Les conditions liées au locataire

S’adressant aux foyers aux revenus modestes, la loi Denormandie impose aux locataires candidats de respecter le plafond des revenus selon la composition de leur foyer et la zone géographique du bien. Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.

Les plafonds de ressources

Consultez le plafond des revenus ci-dessous imposé par la loi Denormandie en 2025.

Les plafonds de loyer

Où investir autour en Essonne avec le dispositif Denormandie ?

Le département de l’Essonne offre une situation géographique idéale pour de nombreux actifs de la région Île-de-France à la recherche d’un lieu de résidence éloigné du tumulte de la capitale. Découvrez les villes du territoire permettant de réaliser de belles opérations financières et éligibles à la loi Denormandie.

Corbeil-Essonnes

Dotée de 53 700 habitants, Corbeil-Essonnes est en plein renouvellement sur le plan urbain. D’importants projets de rénovation dans la ville, notamment dans le quartier prioritaire des Tarterêts, lui permettent d’accéder à la loi Denormandie. Du côté du marché immobilier de Corbeil-Essonnes, les prix au m² sont bien inférieurs à ceux pratiqués au niveau national. Il faut compter environ 2 520 €/m² pour l’achat d’un appartement dans le secteur. Sa proximité avec Paris, doublée d’un important réseau de transport, participent à l’attractivité de la ville pour les locataires.

Étampes

Ville d’art et d’histoire, Étampes est située dans le sud de l’Essonne. Elle se compose de 26 600 habitants et séduit les nouveaux arrivants par son cadre de vie paisible, son patrimoine médiéval et son environnement végétal. Le prix moyen au m² à Étampes est particulièrement intéressant, puisqu’il faut compter en moyenne 2 209 €/m² pour l’achat d’un appartement dans le secteur.

Brunoy

Prisée pour sa proximité avec la forêt de Sénart et avec Paris, Brunoy fait partie des villes de moins de 30 000 habitants dans l’Essonne, conjuguant sérénité et accessibilité (la ville est située à moins d’une heure de Paris). Particulièrement verdoyante, Brunoy attire les jeunes couples avec enfants, à la recherche d’un environnement agréable, proche de la capitale. Bien qu’inférieur au marché national, les prix au mètre carré à Brunoy sont légèrement plus élevés que dans certaines villes voisines. Il faut compter environ 3 318 €/m² pour l’achat d’un appartement dans la ville.

Quels sont les acteurs de l’immobilier en Essonne pour bien investir en Denormandie ?

Pour pouvoir investir en Denormandie dans l’Essonne en 2025, il est recommandé de contacter l’ADIL 91, pour bénéficier d’un accompagnement gratuit sur les aspects juridiques, fiscaux et techniques de l’investissement locatif. Quant aux travaux, ils doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE : par exemple, Fenêtres Fernandes (menuiseries), Mieux Rénover (isolation), Power Innovation (chauffage/pompes à chaleur) ou Isolation par Extérieur (ITE). D’autre part, n’hésitez pas à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour réussir votre projet d’investissement immobilier.

La loi Denormandie en Essonne remplace-t-elle la loi Pinel plus ?

La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 31 décembre 2024. Pour rappel, ce dispositif de défiscalisation axé sur l’immobilier neuf offrait une réduction proportionnelle au nombre d’années d’engagement locatif. Aujourd’hui, les investisseurs particuliers ont la possibilité de continuer à investir dans l’immobilier tout en défiscalisant, grâce à la loi Denormandie. Doté d’un mécanisme de défiscalisation identique à la loi Pinel, ce dispositif permet de réduire son assiette fiscale sur 6, 9 ou 12 ans, tout comme la loi Pinel. La règlementation diffère cependant dans l’achat du type de bien initial, devant être ici consacré à un bien ancien avec d’importants besoins de rénovation. Autre point divergeant, les biens éligibles à la loi Pinel étaient situés dans des zones tendues, principalement dans les métropoles à forte demande locative, contrairement à la loi Denormandie, privilégiant les communes à taille humaine.

Les avantages d’un investissement locatif en Essonne

La situation géographique privilégiée du département de l’Essonne, situé aux portes de Paris en fait un atout considérable pour ce département d’Île-de-France. Bénéficiant d’une excellente desserte en transports en commun, avec les lignes de RER B, C et D, il s’agit d’un territoire attractif pour les actifs franciliens à la recherche d’une ville proche de la capitale où résider, avec des loyers abordables. En effet, les prix de l’immobilier en Essonne sont plus accessibles que dans Paris intra-muros ou dans certains départements limitrophes comme les Hauts-de-Seine. Côté investisseur immobilier, l’Essonne permet de bénéficier d’un meilleur rendement locatif. Le volume de recherches de locations dans le secteur est soutenu, induite par les pôles économiques et technologiques présents sur le territoire, comme c’est le cas entre autres autour de Massy, Évry ou du plateau de Saclay. Les étudiants font également grimper le taux de demandes de locations en Essonne. Enfin, plusieurs villes du département connaissent une dynamique de valorisation, encouragées par les projets d’aménagement urbain et l’extension du réseau de transport dans le cadre du Grand Paris. L’Essonne demeure donc un secteur à privilégier pour investir dans l’immobilier, permettant de profiter d’un prix d’achat attractif, bien en dessous du marché national, d’une forte demande de location et d’un cadre en pleine mutation gage de durabilité du projet sur le long terme.