Investir en loi Denormandie dans la région de Bordeaux : avantages, conditions et villes éligibles

Pourquoi investir en loi Denormandie à Bordeaux ?

Afin d’encourager les particuliers à investir dans l’immobilier ancien et mettre l’accent sur la rénovation en France, le Gouvernement a conçu un dispositif fiscal attractif : la loi Denormandie. Ce mécanisme concerne certaines zones éligibles, particulièrement les villes à taille humaine, dotées d’un parc immobilier vieillissant. Cependant, Bordeaux n’est pas éligible à ce dispositif, seules certaines villes alentour sont concernées par la loi Denormandie. En Nouvelle-Aquitaine, ce sont les communes telles que Agen, Brive-la-Gaillarde, Mont-de-Marsan, Pau et Périgueux qui peuvent bénéficier du dispositif de défiscalisation immobilière dans l’ancien.

• Retrouvez toutes les villes où investir en loi Denormandie

Une réduction d’impôt importante

Depuis la disparition de la loi Pinel le 1er janvier 2025, les particuliers désireux d’investir dans l’immobilier tout en profitant d’un avantage fiscal significatif se tournent vers la loi Denormandie. Elle offre une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21 % du coût total de l’opération qui comprend l’achat du bien, ainsi que les travaux de rénovation. En contrepartie, le propriétaire s’engage à louer son bien durant 12 ans. La réduction d’impôt de la loi Denormandie est proportionnelle à la durée de l’engagement locatif du bailleur, compris entre 6 et 12 ans maximum. La réduction de l’assiette fiscale s’applique telle quelle :

• 6 ans de location : 12 % de réduction fiscale ;
• 9 ans de location : 18 % de réduction fiscale ;
• 12 ans de location : 21 % de réduction fiscale.

Une valorisation de son patrimoine immobilier

L’achat dans la pierre demeure un investissement refuge, particulièrement en temps de crise. En investissant dans l’immobilier ancien à rénover, les particuliers contribuent à la revitalisation des centres-villes, à l’amélioration du parc immobilier et au dynamisme urbain des communes. Les travaux de rénovation permettent de valoriser le bien acquis et d’accroître ses chances d’effectuer une plus-value immobilière à la sortie. De plus, le prix d’un appartement ancien à rénover se situe généralement en dessous du prix du marché, permettant d’augmenter son taux de rentabilité.

Un marché locatif attractif

La demande de logements locatifs a explosé ces dernières années à Bordeaux et sa périphérie. En proposant un bien immobilier entièrement rénové, avec un loyer en dessous du prix du marché local, les propriétaires de biens avec la loi Denormandie écartent le risque de vacance locative. Les plafonds de loyers et des ressources de locataires permettent de cibler les ménages éligibles au dispositif, de plus en plus nombreux dans les zones concernées par le dispositif Denormandie.

Quelles sont les conditions à réunir pour investir en Denormandie autour de Bordeaux ?

​Pour investir en loi Denormandie autour de Bordeaux en 2025, il est essentiel de respecter un ensemble de conditions liées à la localisation du bien, aux travaux de rénovation, à la mise en location et aux plafonds de ressources des locataires. Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

Les zones éligibles à la loi Denormandie

Le logement doit être obligatoirement situé dans une commune éligible à la loi Denormandie. Les villes concernées par le dispositif sont celles ayant signé une convention « Action Cœur de Ville » ou une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). À proximité de Bordeaux, des communes telles que Libourne, Lormont, Bègles, Bruges ou Bassens répondent à ces critères de sélection. Il est toutefois recommandé de vérifier l’éligibilité précise de la commune et ce, grâce aux outils mis à disposition par le Gouvernement, proposant un simulateur.

Le type de logement concerné

Quant au logement, ce dernier doit faire partie du parc immobilier ancien (plus de 15 ans d’âge de construction) et nécessitant d’importants travaux de rénovation. Ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération pour faire partie des critères éligibles à la loi Denormandie et cocher au moins une des caractéristiques suivantes :

• Permettre l’amélioration de la performance énergétique d’au moins 30 % pour les logements individuels ou 20 % pour les logements collectifs ;
• Réaliser au moins deux des cinq types de travaux suivants : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres ;
• Créer une surface habitable nouvelle, comme un balcon, une terrasse ou un garage.

Enfin, les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien.

La location du bien

Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal promis par la loi Denormandie, le propriétaire s’engage à louer son bien en tant que résidence principale non meublée. Il doit également respecter un délai minimum de 6 ans de location, dans l’année suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition du bien. La réduction d’impôt est appliquée dans la limite d’un investissement de 300 000 € ou de 5 500 €/m² .

Les plafonds de ressources

L’un des grands enjeux de la loi Denormandie, c’est de permettre aux foyers modestes d’accéder à des logements locatifs décents dans les communes à taille humaine. C’est pourquoi le dispositif impose aux propriétaires de respecter le plafonnement des ressources des locataires, afin de cibler les populations aux revenus modestes. Les plafonds des revenus Denormandie sont déterminés en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique du logement.

Les plafonds de loyer

Les loyers de la loi Denormandie sont plafonnés en fonction de la zone géographique du bien. En 2025, les plafonds de loyer (hors charges) sont les suivants :​

Où investir autour de Bordeaux avec le dispositif Denormandie ?

Libourne

Libourne est située à environ 30 km au nord-est de Bordeaux. C’est une commune dynamique, dotée d’environ 25 000 habitants. Son patrimoine historique offre de belles opportunités de biens à acheter et à rénover, avec un prix au m² d’environ 2300 € pour un appartement. Libourne fait partie des villes éligibles à la loi Denormandie, permettant aux investisseurs de bénéficier de sa réduction d’impôt en rénovant des logements anciens dans son centre-ville. La demande locative à Libourne est soutenue, notamment en raison de sa proximité avec Bordeaux et de la présence de nombreux services et infrastructures.

Castillon-la-Bataille

Castillon-la-Bataille, à 50 km à l’est de Bordeaux, est une commune de 3 320 habitants environ en 2025. Le marché immobilier y est attractif, avec un prix moyen au m² de 1 322 € pour un appartement, un tarif bien inférieur à la moyenne nationale. Castillon-la-Bataille est éligible au dispositif Denormandie offrant des avantages fiscaux pour la rénovation de logements anciens. La commune présente un potentiel intéressant pour les investisseurs souhaitant bénéficier de ce dispositif avec de nombreux biens anciens à rénover sur le marché.

Marmande

Au sud-est de Bordeaux, à 90 km de la métropole, Marmande est une commune éligible au dispositif Denormandie grâce à son inclusion dans le programme « Action Cœur de Ville ». La ville avec ses 17 000 habitants, entreprend plusieurs initiatives pour redynamiser son centre-ville et offrir de nouvelles opportunités à ses résidents. Les occasions d’achat immobilier à Marmande avec un prix au m² extrêmement bas de 1300 € pour un appartement, sont nombreuses !

Quels sont les acteurs de l’immobilier à Bordeaux pour bien investir en Denormandie ?

Pour investir à proximité de Bordeaux avec la loi Denormandie, il est primordial de s’entourer des bons interlocuteurs. L’ADIL 33 (Agence Départementale d’Information sur le Logement de la Gironde) met à disposition un service de conseils gratuits, répondant aux aspects juridiques, fiscaux et techniques liés à l’immobilier. Concernant les travaux de rénovation exigés par le dispositif Denormandie, la loi exige de faire appel à des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). À Bordeaux, plusieurs professionnels sont recommandés, dont :

• PFP Aquitaine (isolation, plâtrerie, rénovation énergétique),
• SOH Rénovation (isolation, chauffage, ventilation),
• SOPRA (isolation intérieure, plaques de plâtre),
• A.R.I.E.B. (chauffage, ramonage, entretien).

Pour en savoir plus sur les conditions de rénovation énergétique et les aides de l’Etat, consultez les annuaires officiels comme Ma Rénov’ Bordeaux Métropole ou France Rénov’ pour trouver des professionnels RGE.

La loi Denormandie à Bordeaux remplace-t-elle la loi Pinel plus ?

La loi Pinel a pris fin au 31 décembre 2024. Bien que cette dernière était ciblée sur l’achat de biens immobiliers neufs, elle répondait également au besoin d’accessibilité de logements locatifs décents pour les foyers modestes en France, en contrepartie d’une réduction fiscale adressée aux propriétaires bailleurs. La loi Denormandie reprend les grands principes de réduction fiscale de la loi Pinel, en ciblant quant à elle l’achat de logement ancien à rénover. C’est à ce jour le seul dispositif de défiscalisation immobilière lié à un achat locatif.

Les avantages d’un investissement locatif à Bordeaux

Investir à Bordeaux offre de nombreux avantages. À commencer par le dynamisme de la ville ; profitant d’une évolution démographique croissante, avec un fort bassin d’emploi et une excellente accessibilité (LGV, tram, aéroport). Rejoignant Paris en seulement 2h avec le TGV, la demande locative à Bordeaux est très tendue, encouragée par l’affluence des jeunes actifs parisiens et par la présence d’étudiants. Le marché immobilier bordelais promet des rendements attractifs pour les investisseurs, particulièrement avec des dispositifs de défiscalisation comme le propose la loi Denormandie.