Investir en loi Denormandie dans la région de Nantes : avantages, conditions et villes éligibles

Pourquoi investir en loi Denormandie à Nantes ?

Si la ville de Nantes n’est pas directement éligible à la loi Denormandie, certaines villes situées aux alentours permettent de profiter du statut de défiscalisation. Découvrez les avantages de ce projet d’investissement immobilier dans l’ancien.

• Retrouvez toutes les villes où investir en loi Denormandie

Profiter d’un atout fiscal puissant

La loi Denormandie offre une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location choisie par le propriétaire bailleur : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et jusqu’à 21 % pour 12 ans. Le dispositif de défiscalisation s’applique sur le montant total de l’investissement immobilier, comprenant l’achat du bien et les travaux, dans la limite de 300 000 €. Ce mécanisme permet aux investisseurs particuliers d’alléger leur fiscalité tout en rénovant un bien ancien et en participant à l’amélioration du parc immobilier local.

Bénéficier d’une demande locative accrue

Avec ses pôles universitaires, sa forte activité tertiaire et sa localisation privilégiée, Nantes et ses communes voisines connaissent une demande locative croissante. Les villes situées à proximité de Nantes sont plébiscitées pour leurs loyers modérés, notamment pour celles éligibles à la loi Denormandie. Du côté des investisseurs, il s’agit d’une opportunité pour profiter d’un vivier de locataires potentiels, augmentant ainsi la pérennité de leur placement immobilier.

Revaloriser un bien ancien sur le long terme

Restaurer un logement ancien et parfois vétuste, permet d’en augmenter la valeur immobilière à la revente. C’est le cas notamment des biens rénovés dans le cadre de la loi Denormandie, bénéficiant d’importants travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, etc.). Outre la perspective de louer rapidement son bien, c’est aussi une opportunité d’investir dans un placement pérenne et susceptible de prendre de la valeur si le marché immobilier local poursuit sa croissance.

Quelles sont les conditions à réunir pour investir en Denormandie autour de Nantes ?

La loi Denormandie impose un cadre législatif clair, adressé à la fois aux propriétaires bailleurs mais également aux locataires. Pour pouvoir bénéficier des avantages de ce dispositif immobilier dans les deux cas, découvrez les conditions à respecter.

Les conditions de l’investissement en loi Denormandie

Pour répondre favorablement aux critères de la loi Denormandie, l’investissement doit concerner l’achat d’un bien ancien avant le 31 décembre 2027. Le montant inclus dans les avantages de défiscalisation ne doit pas excéder 300 000 €. Le logement doit faire l’objet de travaux de rénovation représentant au moins 25 % de l’investissement total.

Le propriétaire dispose de trois solutions pour répondre aux critères d’éligibilité de la Denormandie. Le bien doit, soit bénéficier d’une amélioration énergétique à l’aide de travaux d’isolation, de changement d’équipement de chauffage, d’isolation de la toiture, des fenêtres ou des murs (intérieurs/extérieurs), soit profiter de la création d’une nouvelle surface habitable, soit voir son gain énergétique augmenter de 20 à 30 %.

Enfin, le propriétaire dispose d’un an à compter de la fin de la réalisation des travaux pour mettre le bien en location.

Les plafonds de ressources

Afin d’améliorer l’accès aux logements de qualité aux classes moyennes, les locataires doivent respecter un plafond de ressources fixé par la réglementation. Cette particularité de la loi Denormandie fait partie intégrante de l’ADN du dispositif, visant à soutenir l’accès au logement dans des villes où l’offre de qualité est insuffisante. Pour les locataires, l’accessibilité au logement dans le cadre de la loi Denormandie dépend de la composition du foyer et des revenus N-2.

Les plafonds de loyer

Le mécanisme de la loi Denormandie est le même que celui des autres dispositifs de défiscalisation immobilière. Le montant du loyer est encadré par l’État en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le logement.

Où investir autour de Nantes avec le dispositif Denormandie ?

La ville de Nantes ne répondant pas aux critères d’éligibilité de la loi Denormandie, c’est vers ses villes environnantes qu’il faut se tourner pour réaliser son projet immobilier et bénéficier des avantages du dispositif.

Ancenis

Située à mi-chemin entre Nantes et Angers, la ville d’Ancenis dispose d’une situation géographique stratégique sur l’axe ligérien. La ville et son cœur historique, aux immeubles anciens, nécessitent d’être modernisés. Grâce à la loi Denormandie, les logements vieillissants d’Ancenis profitent d’une nouvelle jeunesse, participant à l’essor économique et social de la commune. Avec un prix au m² de 2 507 € et une demande locative issue des jeunes actifs souhaitant s’installer dans la périphérie de Nantes, ce secteur est une opportunité d’investissement à saisir pour les particuliers. La ville d’Ancenis est située dans le zonage B1 de la loi Normandie.

Châteaubriant

Riche par son patrimoine et ses nombreux services, la ville de Châteaubriant bénéficie d’un pôle attractif pour les habitants du nord du département. Son parc immobilier ancien recèle de biens aux prix d’achat accessibles (1 682 €/m²) pour un loyer plafonné . Ce marché offre de belles opportunités d’investissement, plus particulièrement avec la loi Denormandie, permettant d’augmenter son taux de rentabilité. Concernant la demande de logements locatifs à Châteaubriant, les habitations de petite superficie avec un bon DPE (diagnostic de performance énergétique) sont les plus recherchées.

La Roche-sur-Yon

La ville de La Roche-sur-Yon fait partie des citadines labellisées Action Coeur de ville et par conséquent, éligibles au dispositif Denormandie. Avec ses 54 952 habitants, La Roche-sur-Yon est également un important pôle étudiant dans la région. Il faut compter un prix moyen de 2 132 €/m² pour l’achat d’un appartement dans ce secteur situé en zone B1.

Quels sont les acteurs de l’immobilier à Nantes pour bien investir en Denormandie ?

Afin de vous aider à réussir votre projet immobilier dans le cadre de la loi Denormandie, vous pouvez compter sur différents interlocuteurs dans la région nantaise et ses alentours :

• Établissement Public Foncier de Loire-Atlantique (EPF 44) : cet organisme répertorie les biens susceptibles d’être réhabilités aux alentours de Nantes, facilitant ainsi l’accès au foncier pour les projets de rénovation immobilière.
• Banques et caisses régionales : le Crédit Agricole Atlantique Vendée, la Caisse d’Épargne Bretagne Pays de Loire ou encore le Crédit Mutuel Loire-Atlantique soutiennent les projets de rénovation en proposant des prêts dédiés à la rénovation.
• ADIL de Loire-Atlantique (ADIL 44) : l’Agence Départementale d’Information sur le Logement renseigne gratuitement les propriétaires et les futurs acheteurs immobiliers sur la réglementation de la loi Denormandie, les plafonds de loyer et les ressources en vigueur.
• DDTM 44 (Direction Départementale des Territoires et de la Mer) : cette entité fournit un véritable soutien technique sur les procédures d’urbanisme ou de rénovation dans la région.
• Professionnels agréés RGE : pour garantir l’éligibilité des travaux dans le cadre de la loi Denormandie, il est important de faire appel à des artisans Reconnu Garant de l’Environnement. Le site france-renov.gouv.fr propose un annuaire des artisans RGE par région.

La loi Denormandie à Nantes remplace-t-elle la loi Pinel plus ?

De nombreux investisseurs s’orientent en 2025 vers des dispositifs ciblant l’ancien à rénover comme la loi Denormandie. En effet, tout comme la loi Pinel Plus, la loi Denormandie se révèle être une alternative intéressante depuis sa disparition, pour allier investissement immobilier et rentabilité. Elle offre le même niveau de défiscalisation maximum (jusqu’à 21 %) tout en valorisant des biens anciens grâce aux travaux de rénovation. Bien sûr, Nantes intra-muros ne participe pas directement à ce dispositif, mais ses communes voisines éligibles permettent d’en bénéficier. Pour tous les particuliers cherchant un dispositif immobilier permettant de défiscaliser tout en réalisant un investissement de qualité, la loi Denormandie coche toutes les cases.

Les avantages d’un investissement locatif à Nantes

Nantes, métropole attractive, au coeur des villes recherchées par les jeunes actifs pour résider à l’année, se classe régulièrement parmi les métropoles les plus attractives de France. Si la ville de Nantes n’est pas éligible au Denormandie, la forte demande locative s’étend aux communes limitrophes, elles-mêmes éligibles au dispositif pour la plupart. Investir dans l’ancien autour de Nantes, c’est donc :

• S’appuyer sur un marché locatif solide : la pression locative y est élevée, sécurisant ainsi votre placement et évitant le risque de vacance locative ;
• Réduire ses impôts : la loi Denormandie offre un avantage fiscal conséquent, permettant à la fois de diminuer la charge fiscale et de constituer un patrimoine. Elle permet de réaliser jusqu’à 63 000 € d’économie d’impôt.
• Renforcer l’attractivité du territoire : en réhabilitant des logements vieillissants, vous participez à la redynamisation de ces communes qui bénéficient déjà de la locomotive nantaise.