Investir en loi Denormandie dans la région de Marseille : avantages, conditions et villes éligibles

Pourquoi investir en loi Denormandie à Marseille ?

Avant toute chose, il est essentiel de rappeler que l’application du dispositif Denormandie dans la région marseillaise concerne les communes environnantes et non Marseille intra-muros. Cette nuance mise à part, les raisons de porter votre intérêt sur ce secteur géographique restent nombreuses.

• Retrouvez toutes les villes où investir en loi Denormandie

Profiter d’un avantage fiscal attractif

Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt très avantageuse pour tout investisseur qui s’engage à louer son bien après rénovation. Le principe est simple : plus la durée de location est longue, plus le taux de défiscalisation augmente.

• 12 % de réduction pour un engagement de 6 ans
• 18 % pour une durée de 9 ans
• 21 % si vous louez votre logement pendant 12 ans

En pratique, cela peut représenter jusqu’à 63 000 € d’économie d’impôt, calculées sur une enveloppe maximale de 300 000 € (prix d’achat et travaux). Cet avantage permet d’amortir une partie significative de l’investissement, le tout en générant un revenu locatif.

Tirer parti d’un marché locatif dynamique

Le marché locatif reste très dynamique autour de Marseille, grâce à plusieurs facteurs favorables. D’un côté, la cité phocéenne attire toujours plus d’actifs et d’étudiants séduits par son climat, ses nombreuses infrastructures de transport (TGV, aéroport, autoroutes) et ses pôles d’enseignement supérieur. D’un autre côté, la baisse progressive des taux d’intérêt immobiliers, conjuguée à la relative accessibilité des prix de l’immobilier par rapport à d’autres métropoles, alimente aussi la demande locative.

Les biens offrant une bonne performance énergétique sont particulièrement recherchés, ce qui profite aux propriétaires ayant réalisé des travaux de rénovation (isolation, chauffage, etc.). Une tendance qui rejoint pleinement l’esprit du dispositif Denormandie : la modernisation de logements anciens pour répondre à une demande locative forte. L’essor du télétravail vient encore amplifier ce phénomène, avec l’arrivée d’acquéreurs venus d’autres métropoles françaises, attirés par la qualité de vie marseillaise.

Revaloriser un bien ancien sur le long terme

Renouveler et réhabiliter un bien, notamment sur le plan énergétique, contribue à augmenter sa valeur sur le long terme. Les secteurs concernés par la loi Denormandie affichent souvent des prix d’achat plus abordables que dans les grandes métropoles. Des opportunités qui laissent entrevoir une rentabilité intéressante pour l’investisseur, à la fois en termes de revenus locatifs et de plus-value potentielle.

Quelles sont les conditions à réunir pour investir en Denormandie autour de Marseille ?

Dispositif particulièrement attractif, la loi Denormandie impose toutefois des conditions strictes, montant minimal des travaux, plafonds de loyers ou encore ressources du locataire, qu’il faut impérativement respecter pour profiter pleinement de ses avantages fiscaux et optimiser votre projet immobilier.

Les conditions de l’investissement en loi Denormandie

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, il faut avant tout acquérir un bien immobilier ancien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027. Le montant global de l’opération (prix d’achat + coût des travaux) ne doit pas dépasser 300 000 € et la part consacrée à la rénovation doit représenter au moins 25 % de l’enveloppe totale.

Ces travaux doivent par ailleurs répondre à l’un des critères suivants :

• Améliorer la performance énergétique du logement de 20 à 30 %,
• Effectuer au moins deux types de travaux parmi la liste suivante : remplacement de chaudière, changement du système de production d’eau chaude, isolation de la toiture, isolation des murs et isolation des fenêtres,
• Créer une nouvelle surface habitable, comme un balcon, une terrasse ou encore un garage.

Après rénovation, le bien doit être mis en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, en respectant un délai maximal de mise en location (généralement un an) à compter de l’achèvement des travaux. En parallèle, vous devez choisir une ville figurant sur la liste des communes éligibles (Arles et Tarascon, par exemple, dans le secteur de Marseille).

Les plafonds de ressources

Autre point clé : le futur locataire doit respecter un plafond de ressources fixé par décret. Cet impératif favorise l’accès à des logements rénovés pour des ménages aux revenus intermédiaires, tout en sécurisant le bailleur sur la stabilité financière de ses locataires.

Les plafonds de loyer

De la même manière, le loyer mensuel est soumis à un plafond, variant selon la zone géographique. Ainsi, autour de Marseille, vous devrez vous conformer à ces tarifs réglementés afin de bénéficier des avantages du dispositif. Cette mesure a pour objectif de préserver une certaine cohérence avec le marché locatif local.

Où investir autour de Marseille avec le dispositif Denormandie ?

Bien que Marseille ne soit pas directement concernée par la loi Denormandie, plusieurs villes à proximité offrent un cadre propice à la rénovation de l’ancien.

Arles

Avec son patrimoine historique classé et ses manifestations de renommée internationale (notamment les Rencontres de la Photographie), Arles attire chaque année un flux touristique conséquent. Musées, festivals, sites antiques, la notoriété de la ville assure une animation continue, gage d’un bassin locatif soutenu. Cette affluence soutient la demande locative, aussi bien à l’année que pour des séjours plus courts. Sur le plan architectural, la ville propose de nombreux biens anciens au charme provençal, souvent éligibles à la rénovation dans le cadre du dispositif Denormandie. De même, entre les nombreux projets de rénovation urbaine et la proximité de pôles économiques (Nîmes, Avignon, Marseille), les investisseurs profitent d’une potentielle plus-value sur le long terme.

Tarascon

Moins célèbre que sa voisine arlésienne, Tarascon n’en reste pas moins un territoire stratégique, situé entre Avignon, Nîmes et Marseille. Son château médiéval, son centre-ville historique et sa proximité immédiate avec la Camargue en font un lieu de vie agréable, où la demande locative se maintient à un niveau stable. Le marché immobilier tarasconnais est généralement plus accessible que celui des grandes métropoles ou des villes touristiques très prisées. Cela permet aux investisseurs de bénéficier d’un ticket d’entrée abordable pour la rénovation. Grâce à sa proximité avec l’autoroute A54, Tarascon se trouve à la croisée de plusieurs bassins d’emploi (Arles, Avignon, Nîmes). Les locataires potentiels sont donc nombreux, qu’ils soient salariés, étudiants ou jeunes actifs.

Quels sont les acteurs de l’immobilier à Marseille pour bien investir en Denormandie ?

Lorsque vous envisagez un investissement en loi Denormandie dans les communes éligibles autour de Marseille, plusieurs organismes et acteurs locaux peuvent faciliter vos démarches :

• L’EPF PACA, Établissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur, intervient régulièrement pour identifier les opportunités foncières et immobilières dans la région. Il contribue à la redynamisation des centres-villes en rachetant et en mettant à disposition des biens à rénover.
• L’ADIL des Bouches-du-Rhône (ADIL 13) vous renseigne gratuitement sur vos droits et vos obligations, ainsi que sur les démarches à suivre pour bénéficier de l’avantage fiscal Denormandie.
• La DDTM 13, Direction Départementale des Territoires et de la Mer, donne des indications techniques sur les procédures d’urbanisme et de rénovation. Si vous avez des interrogations sur les règles à respecter (permis de construire, normes énergétiques, etc.), la DDTM 13 peut vous orienter.
• La DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur supervise les politiques de développement durable et d’aménagement du territoire. Pour un projet axé sur la performance énergétique et la réhabilitation, elle peut vous fournir des conseils précis sur la mise en conformité de votre bien.
• Enfin, pour réaliser vos travaux, tournez-vous vers des artisans et entreprises labellisés “Reconnu Garant de l’Environnement” (RGE). Ils sont une garantie de qualité pour les rénovations énergétiques et facilitent votre éligibilité à la loi Denormandie.

La loi Denormandie à Marseille remplace-t-elle la loi Pinel plus ?

L’arrivée à échéance de la loi Pinel Plus incite de nombreux investisseurs à se tourner vers des dispositifs alternatifs. Bien que Pinel Plus et Denormandie s’adressent à des marchés différents (le neuf pour Pinel Plus, l’ancien à rénover pour Denormandie), la finalité reste similaire : développer une offre locative attractive tout en permettant au bailleur de réduire ses impôts. La loi Denormandie, prolongée jusqu’à fin 2027, propose souvent une meilleure rentabilité potentielle dans la mesure où le prix d’achat de l’ancien est généralement inférieur à celui du neuf, particulièrement dans les zones où l’offre neuve se fait rare.

Les avantages d’un investissement locatif à Marseille

Marseille est une ville dynamique à bien des égards : son port, son statut de deuxième métropole de France et sa situation géographique méditerranéenne favorisent l’attractivité du secteur immobilier. Même si la cité phocéenne n’est pas concernée par la loi Denormandie, investir dans son aire d’influence directe (Arles, Tarascon, etc.) présente des avantages multiples :

• Un bassin d’emploi diversifié, synonyme de demande locative soutenue.
• Des prix d’acquisition relativement abordables dans certains quartiers ou communes limitrophes.
• Une plus-value envisageable à moyen long terme grâce à la dynamique de réaménagement et de valorisation du patrimoine ancien.