Quelles sont les spécificités de la LMNP dans l’ancien ?
Si le statut LMNP n’offre pas la possibilité d’obtenir un avantage fiscal direct comme un crédit d’impôt, il reste une option intéressante puisque les revenus LMNP sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC ; au régime réel, les charges et amortissements peuvent réduire le résultat imposable. En effet, selon le régime d’imposition que vous aurez choisi, vous pourrez amortir votre bien et son mobilier en déduisant les charges de vos revenus, que ce soit une partie ou la totalité. Le principe de la LMNP dans l’ancien est simple : il encourage à acquérir un bien ancien rénové, afin de le mettre en location meublée et ainsi remettre sur le marché des logements directement habitables tout en profitant d’une rentabilité presque immédiate.
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Quelle est la fiscalité de la LMNP dans l’ancien ?
La fiscalité du LMNP dans l’ancien est particulièrement avantageuse. Elle offre une certaine flexibilité en permettant à l’investisseur de choisir entre deux régimes d’imposition :
- Le régime réel ;
- Le micro-BIC.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles liées au bien, telles que les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les travaux, et les assurances. C’est un régime particulièrement intéressant si les charges associées à votre bien sont très importantes.
Le micro-BIC, quant à lui, offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, simplifiant la déclaration fiscale. C’est également le régime choisi par défaut si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas les 77 700 € pour la location meublée longue durée, chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés ; 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. Un abattement de 50 % est appliqué pour les locations meublées classiques/classées, et 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
Pour rester dans le cadre du LMNP, le loueur doit être considéré comme non professionnel. C’est le cas si au moins l’une des deux conditions est remplie : recettes annuelles inférieures à 23 000 € ou recettes inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Les conditions à respecter pour bénéficier du statut LMNP
À la différence d’autres dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien, le statut LMNP n’est pas restreint à des zones ou communes spécifiques pour déterminer l’éligibilité d’un bien. Il n’impose pas non plus de plafond de ressources pour les locataires, de sorte qu’il est assez facile d’investir dans l’ancien sous le statut LMNP, même si quelques critères restent essentiels.
Les conditions pour être considéré comme loueur meublé non professionnel
Tout contribuable français résidant en France a la possibilité d’investir en LMNP d’occasion, il n’est pas nécessaire de s’inscrire au RCS (registre du commerce et des sociétés). Pour être considéré comme non professionnel, il est cependant nécessaire que vos revenus locatifs ne dépassent pas les 23 000 € par an, et ne représentent pas plus de la moitié des revenus globaux du foyer.
Les éléments obligatoires pour une location meublée
La première condition pour bénéficier du statut LMNP réside dans la location meublée du bien. Il doit ainsi être équipé de manière à pouvoir être occupé immédiatement par un locataire. Une liste détaillée des équipements et du mobilier inclus dans un logement meublé a été établie par le décret du 31 juillet 2015 pour les meublés traditionnels, à laquelle il est possible de se référer pour un meublé LMNP. Elle inclut par exemple :
- Tout le mobilier de literie ;
- De quoi occulter les fenêtres des chambres ;
- Des équipements de cuisine : plaques, four, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles ;
- Table et chaises ;
- Du mobilier de rangement ;
- De matériel d’entretien ménager ;
- De quoi éclairer le logement.
La loi ALUR du 4 mars 2014 permet de définir la location meublée et d’établir également une liste du minimum obligatoire des équipements et meubles que l’on doit trouver dans un logement meublé.
Peut-on cumuler statut LMNP et déficit foncier ?
Les biens loués meublés relève des BIC, et non des revenus fonciers. Un déficit LMNP ne s’impute pas sur le revenu global et se reporte uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes. Le plafond de déficit foncier à 21 400 € concerne uniquement les locations nues au régime foncier, pas le LMNP. Il est applicable sous conditions jusqu’au 31/12/2027 pour certains travaux de rénovation énergétique.
LMNP : quels sont les avantages de l’immobilier ancien par rapport à l’immobilier neuf ?
Le marché de l’immobilier ancien représente de nombreux avantages pour ceux qui souhaitent investir en LMNP.
Le coût d’acquisition
Les biens anciens affichent une décote à l’achat allant en moyenne de 10 % à 20 %, permettant ainsi d’accéder plus facilement à la propriété. Ce type de logement est non seulement moins cher, ce qui facilite l’investissement initial, mais l’offre est également plus nombreuse.
Le choix de l’emplacement
Les biens anciens, en plus d’être plus nombreux, sont généralement situés dans des quartiers de choix, comme les centres-villes. Emplacement central, proche des commodités essentielles, souvent caractéristique du patrimoine régional… Autant d’atouts qui peuvent se traduire par une valorisation du bien ainsi qu’une forte demande locative. Vous avez ainsi bien plus de choix quant à l’emplacement de votre future acquisition que si vous aviez choisi d’investir dans un programme immobilier neuf.
La rentabilité immédiate
Entre la location meublée, condition essentielle du statut LMNP et l’investissement dans l’ancien sans avoir besoin d’attendre que la construction du logement soit terminée, la rentabilité des biens anciens est généralement rapide. En effet, alors qu’ils peuvent être mis en location dès leur acquisition et qu’ils sont généralement situés dans des zones demandées, les logements anciens permettent souvent de générer rapidement des revenus locatifs, rentabilisant ainsi votre investissement.